En España NO puedes construir ningún tipo de vivienda en terrenos NO URBANIZABLES (RURALES), De acuerdo a la legislación urbanísticas en España, existen 3 tipos de SUELOS:
- URBANOS: ciudad
- URBANIZABLES: para vivir te exigen urbanizarlo, y esto implica presentar algunos documentos legales además de las licencias, como lo es el plan parcial de urbanístico, proyecto de urbanización, y el pago de cargas (costos de urbanización y adecuaciones a servicios básicos). Cuando se habla de “SOLAR” es un terreno No construidos aun, perocuentan con las adecuaciones para poderlos construir.
- NO URBANIZALES: Terrenos Rurales. La legislación española NO permite vivir en estas zonas.
Centrándonos en los inmuebles ya construidos, como casas, pisos (apartamento), fincas (que en España se llaman edificios), debemos revisar la NOTA SIMPLE la cual equivale al Certificado de Tradición y Libertad . Aquí te enseñamos que debes revisar en la NOTA SIMPLE.
- Que no exista ninguna anotación que indique que el inmueble posee cargas urbanísticas, ya que estos son valores o sumas en dinero que están pendientes de cancelar por parte del vendedor propietario del inmueble al Ayuntamiento o administración publica derivada de procesos de urbanización.
- CARGAS NOTA SIMPLE
Clases:
- HIPOTECAS: opciones
- VENDEDOR LA CANCELE antes de la venta
- Retenerle del precio el valor de la compraventa el valor pendiente de pago y el COMPRADOR CANCELA la hipoteca (con el valor retenido)
- SUBROGARSE en la hipoteca, subrogarse en ella con consentimiento de la entidad acreedora
PRUEBAS que se deben solicitar:
- Para su cancelación se requiere:
- cancelación sea necesario el otorgamiento de la escritura pública de carta de pago
- cancelación por el acreedor de la obligación
- PRESCRIPCION: 21 AÑOS (cabe la posibilidad de que también pueda ser cancelada por caducidad mediante instancia privada una vez transcurridos veintiún años desde su vencimiento, salvo que en el Registro conste la interrupción de dicho plazo EJM: una nota marginal que publique que hay un procedimiento de ejecución pendiente.)
- Para la subrogación:
- Saldo de la deuda actualizada
- consentimiento de la entidad acreedora
- NOTAS MARGINALES (por impuestos): Establece el registrador y corresponde a una OBLIGACION PENDIENTE DE PAGO (transmisiones patrimoniales, sucesiones, donaciones PRESCRIPCION: 5 años)
SI la nota marginal tiene fecha de más de 5 años no tiene tanto inconveniente, porque podría haber prescripción.
2.1 NOTA MARGINAL DE EJECUCION HIPOTECARIA: hay un proceso judicial y se inscribe por orden de NOTARIO / JUEZ la anotación por FALTA DE PAGO de la hipoteca. Solo se pueden CANCELAR POR ORDEN DE JUEZ O NOTARIO que ordeno la anotación de EJECUCION HIPOTECARIA.
OJO: LA HIPOTECA DEBE SER CANCELADA ANTES DE LA EJECUCION, POR LO CUAL NO SE PUEDE VENDER CON ESTA CARGA.
“En este caso el comprador deberá exigir la cancelación de la nota marginal de ejecución antes de comprar, para asegurarse de que se ha paralizado el procedimiento, ya que en caso contrario, su inscripción de compraventa podría ser cancelada por la ejecución.”
PRUEBAS que se deben solicitar:
- Solicitud de cancelación de hipoteca
- Documento en el cual consta la Orden de cancelación de hipoteca por parte del Juez o Notario que la ordeno
- NOTA MARGINAL de AFECTACIÓN AL REINTEGRO DE SUBVENCIONES: (viviendas interés social – VPO – FRAUDE)
Se inscribe cuando hay una irregularidad en la concesión de ayuda para la adquisición de la vivienda, se ordena la devolución. El propietario actual es quien está llamado a soportar la carga y responder.
PRUEBAS que se deben solicitar:
El comprador debe asegurarse en estos casos de que se ha devuelto el importe de la subvención, y solicitar con el documento administrativo en que así figure, que se cancele la afección.
- Nota marginal de INICIO O SUJECIÓN DE LA FINCA A UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. PRESCRIPCION: 3 AÑOS prorrogables por otros 3 años.
PRUEBAS que se deben solicitar:
- Certificación del estado del proceso administrativo
- Copia del acto administrativo de la autoridad urbanística en la cual conste el paz y salvo de la obligación
- Cancelación a cargo del vendedor de la nota marginal en el registro de la propiedad.
2.4 Nota marginal de AFECCIÓN URBANÍSTICA AL PAGO DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN. Pagos por reparcelación urbanísticas.
- Nota marginal de ACREDITATIVA DE LA INICIACIÓN DEL EXPEDIENTE DE EXPROPIACIÓN, DERECHO DE REVERSIÓN.
- Nota marginal de condiciones impuestas sobre determinadas fincas. Condiciones para otorgar determinada licencia urbanística. (FALTA LICENCIAS DE OBRA)
- Nota marginal de INDIVISIBILIDAD de la finca y por la que se vincula la totalidad del terreno a la existencia de determinada edificación. NO SE PUEDE SEGREGAR salvo que existe licencia administrativa.
- Nota marginal de declaración de ILEGALIDAD DE LA LICENCIA de edificación. Parar
- Nota marginal acreditativa de concesión de LICENCIAS PARA OBRAS y usos PROVISIONALES y edificios fuera de ordenación. Los terrenos que se encuentren en suelo rural deben utilizarse de conformidad con su naturaleza, debiendo ser destinados al uso agrícola, ganadero, forestal, pero que por un periodo de tiempo se puede conceder la licencia para obra, pero una vez cumplida la finalidad y/o el tiempo deberá el titular demoler la obra.
- Nota marginal derivada de haber comunicado la DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA al Ayuntamiento. (Autoridad competente ante consultas es el Ayuntamiento), QUEDA PROHIBIDA CUALQUIER REFORMA, solo estará permitido actos de conservación sin ningún tipo de cambios salvo autorización, quedando prohibida la modificación, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido.
- Nota simple parcelaciones, declaraciones de edificaciones, constituciones de edificios en régimen de Propiedad Horizontal y conjuntos inmobiliarios. (Autoridad competente ante consultas es la Conselleria)
PRUEBAS que se deben solicitar al vendedor: determinar cuál es la finalidad del bien inmueble teniendo en cuentas las restricciones que impone la nota simple.
- Nota marginal de RESIDUOS Y SUELOS CONTAMINADOS. PRESCRIPCION DE LA CARGA: 5 AÑOS. (Este término de prescripción puede ser diferente a la prescripción del proceso sancionatorio en caso de haberse iniciado)
- En el contrato: clausula adicional.
Se deberá indicar en la escritura de compraventa la siguiente clausula:
Conforme la ley de 28 de julio de 2011 de residuos y suelos contaminados, la parte vendedora está obligados a declarar este hecho en las escrituras públicas que otorguen con motivo de la transmisión de derechos sobre aquéllos.
PRUEBAS que se deben solicitar:
Se deberá contactar a la autoridad ambiental correspondiente al predio:
- La resolución administrativa mediante la cual se declaró que el inmueble tiene el carácter de contaminado. (Esta resolución deberá estar identificada en la nota simple)
- Concepto pericial a la autoridad ambiental sobre la situación y condiciones ambientales del predio.
- Certificación del estado del proceso administrativo adelantado en relación con el bien inmueble, en el evento de existir algún proceso sancionatorio de carácter ambiental se certifique la etapa procesal, si existe sanción copia del acto administrativo sancionatorio, y el correspondiente de la sanción por parte del vendedor; en caso contrario, AUTO DE ARCHIVO del proceso.
- ANOTACIONES PREVENTIVAS:
- EMBARGO.
PRESCRIPCION 4 AÑOS, prorrogables por otros 4 AÑOS MAS. *(este termino es después del del año 2001)
PRUEBAS que se deben solicitar:
A). Constancia de pago de la obligación que dio origen al embargo
B). Cancelación de la ANOTACIÓN PREVENTIVA en el registro de la propiedad
- SECUESTRO: Indica que el propietario NO PUEDE vender sin autorización Judicial.
PRUEBAS que se deben solicitar:
- Informe de la etapa procesal del proceso judicial.
- PROHIBICION DE DISPONER: prohíbe la venta y cualquier inscripción en el registro. (OLVIDESE DE LA FINCA).
3.4 PROHIBIONES VOLUNTARIAS DE ENAGENACIÓN: producto donación, testamento. Se requiere la autorización de la persona que estableció la prohibición.
- AYUDAS PARA COMPRA DE VIVIENDA SUBSIDIADA (viviendas interés social – VPO).
Sólo se debe comprar cuando se hayan obtenido las autorizaciones pertinentes, si la compra se realiza durante el período establecido (cinco o diez años, normalmente). En los demás supuestos de adquisición de viviendas sometidas a algún tipo de protección, deberá pedirse a la administración competente la información sobre los precios, ya que no se pueden vender las viviendas por precios superiores a los establecidos.
- LIMITACIONES:
4.1 CENSO / ENFITEUSIS: (Deténgase) derecho que permite la cesión temporal del dominio útil de un inmueble (generalmente tierras), a cambio del pago anual del canon. Titular y dueño —censualista (ARRENDAMIENTO) quien paga el canon – enfiteuta
4.2 SERVIDUMBRE (desagües, luz, paso (de vivitas, de medianería)
4.3 TANTEO Y RETRACTO: (Deténgase)
PRUEBAS que se deben solicitar:
a). Documento en el cual se hace la renuncia expresa a este derecho (de un tercero o de la administración)
b). La cancelación en la Nota Simple
4.4 CONDICION RESOLUTORIA: implica que, en caso de impago de parte del precio, el bien se registrará a nombre del vendedor inicial. (RESULVE EL CONTRATO Y SE VUELVE AL ESTADO ANTERIOR DE LA COMPRAVENTA) PRESCRIBE: 15 AÑOS. Inmueble es del comprador y solo si NO se paga el precio completo, se resuelve el contrato al estado anterior, es decir, el bien pasa a nombre del vendedor nuevamente.
*(CONSTITUCION DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA:
si la vivienda es USADA, el importe garantizado está sujeto al ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) (1%) a cargo del vendedor porque es a él al que beneficia la condición resolutoria)
si la vivienda es NUEVA, el importe garantizado está sujeto al AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) (1,5%) a cargo del vendedor porque es a él al que beneficia la condición resolutoria)
- CANCELACIÓN de la ANOTACION DE LA CONFICIÓN RESOLUTORIA está a cargo del vendedor y sujeta el importe garantizado al impuesto de ADJ (impuesto de actos jurídicos documentados), siempre que no dependan de licencias administrativas o autorizaciones.
Clase de Condición Resolutoria: PRECIO APLAZADO: paga por cuotas al vendedor la vivienda (garantía es la condición resolutoria – en caso de incumplimiento el bien vuelve al vendedor inicial)
4.5 CONDICIÓN SUSPENSIVA: Aplazamiento pago precio. Inmueble sigue siendo del vendedor hasta que no se pague todo el precio.
4.6 VER EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: RESERVA DE DOMINIO: (Deténgase). Se presenta cuando en la compraventa se condiciona a plazos parte del precio, aquí el bien NO llega a ser totalmente transmitido hasta que se demuestre la totalidad del pago.
4.7 OPCIÓN DE COMPRA
4.8 CONCURSO DE ACREEDORES: El vendedor está en proceso de insolvencia. (ver ley de 2 oportunidad). (La autoridad ante consultas es el Juez del Concurso)
4.9 PACTOS ESPECIALES: Opción de recompra después de un tiempo establecido en el contrato de compraventa inicial.
- REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Si lo hay se deberá revisar y solicitar a la comunidad el paz y salvo. “La Comunidad” es como las administraciones de los conjuntos o edificios en Colombia.